Ucuza Satılan Tapu Geri Alınabilir mi?
Tapu İptali ve Tescil →Yargıtay Hukuk Genel Kurulu · 2024/399 E. · 2025/643 K.
Decision Date: 22.10.2025
30-Second Summary
Olayda, ekonomik sıkıntılar yaşayan ve ticaretle uğraşan bir kişi, borçları nedeniyle taşınmazına haciz gelmesini engellemek amacıyla tapudaki payını güvendiği kişilere (davalılara) devreder. Davacı, borçlarını ödediğinde tapuyu geri alacağı inancıyla bu devri yaptığını, ancak karşı tarafın taşınmazı geri vermeyip üstüne kendisinden kira (ecrimisil) istediğini belirterek tapunun iptali için dava açar. Davacı, zor durumundan faydalanıldığını (gabin/aşırı yararlanma) ve kandırıldığını iddia eder. Yerel mahkeme, taşınmazın gerçek değeri ile ödenen bedel arasında uçurum olduğunu ve davacının zor durumundan faydalanıldığını belirterek davacıyı haklı bulur. Ancak Yargıtay, davacının ticaretle uğraştığını, ödenen bedel ile gerçek değer arasında aşırı bir fark olmadığını ve zor durumda kalma şartlarının ispatlanamadığını belirterek kararı bozar. Yerel mahkeme ilk kararında direnince dosya nihai karar için Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna taşınır. Bu karar, bir sözleşmenin iptali için sadece değer farkının yetmeyeceğini, kişinin zor durumunun karşı tarafça bilerek istismar edildiğinin kesin olarak ispatlanması gerektiğini göstermektedir.
What Does This Decision Say?
Bu karar, bir kişinin ekonomik zorluğunu ileri sürerek 'aşırı yararlanma (gabin)' ve 'aldatma (hile)' iddiasıyla tapu devrinin iptalini isteyebilmesi için, tapudaki satış bedeli ile gerçek değer arasında aşırı bir oransızlık bulunması ve karşı tarafın bu zor durumu bilerek kötüye kullandığının (sömürme kastı) net bir şekilde ispatlanması gerektiğini ifade etmektedir. Yargıtay, tacir olan davacının iddialarını yeterince ispatlayamadığına ve gabin şartlarının oluşmadığına hükmetmiştir.
Summary of Facts
Ekonomik sıkıntı çeken davacı, borçları yüzünden haciz gelmemesi için taşınmazdaki payını davalılara devretmiş, sonrasında davalıların taşınmazı iade etmeyip kendisinden haksız işgal tazminatı istemesi üzerine, zor durumundan faydalanıldığını ve kandırıldığını belirterek tapu iptal davası açmıştır.
Legal Issue
Taraflar arasındaki tapu devir işleminde 'gabin' (aşırı yararlanma) ve 'hile' (aldatma) şartlarının oluşup oluşmadığı, davacının müzayaka (zor) hâlinde bulunup bulunmadığı ve bu durumun hukuken ispatlanıp ispatlanamadığıdır.
Reasoning
Yargıtay Özel Dairesi, davacının tacir olduğunu, davalı tarafça yapılan ödemeler ile taşınmazın değeri arasında fahiş bir fark (açık orantısızlık) bulunmadığını ve davacının zor durumda kaldığına (müzayaka hâli) dair gabinin objektif ve sübjektif unsurlarının ispatlanamadığını belirtmiştir.
Conclusion
Yerel mahkeme davacının zor durumundan faydalanıldığı gerekçesiyle tapu iptalini kabul etmişse de, Yargıtay Özel Dairesi şartların oluşmadığı gerekçesiyle kararı bozmuştur. Yerel mahkemenin direnmesi üzerine uyuşmazlık, gabin olgusunun ispatlanıp ispatlanmadığının nihai tespiti için Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun önüne gelmiştir.
Technical Summary for Lawyers
Uyuşmazlık, TBK m. 28 kapsamında gabin (aşırı yararlanma) ve TBK m. 36 kapsamında hile hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. İlk derece mahkemesi, edimler arası açık oransızlık ve müzayaka halinin varlığını kabul ederek davanın kabulüne karar vermiş, istinaf bu kararı onamıştır. Ancak Yargıtay 1. HD, davacının tacir olması, edimler arasında fahiş fark bulunmaması ve gabinin objektif/sübjektif unsurlarının (HMK m. 190 ve TMK m. 6 gereği) ispatlanamadığı gerekçesiyle kararı bozmuştur. Yerel mahkemenin direnme kararı vermesi üzerine dosya HGK önüne gelmiş olup, temel tartışma gabin olgusunun ispat standartları ve tacir olan kişinin müzayaka hali iddiasının değerlendirilmesidir.
Referenced Law Articles
- TMK m.6
- BK m.23
- BK m.28
- BK m.29
- TBK m.30
- TBK m.36
- TBK m.28
- BK m.21
Note: This decision was rendered under the repealed 818 sayılı Borçlar Kanunu. For current disputes, the provisions of the 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu should be taken into account.
Related Topics
Similar Decisions
Related case-law themes
- Gabin (aşırı yararlanma) şartlarının oluşması için edimler arası açık oransızlığın tek başına yetmeyeceğine ilişkin kararlar.
- Tacirlerin basiretli davranma yükümlülüğü gereği müzayaka (zor durum) iddialarının daha sıkı ispat kurallarına tabi olduğuna dair kararlar.
- İnançlı işlem iddialarının yazılı delille ispatlanması gerektiğine yönelik içtihatlar.
Frequently Asked Questions
Responses are generated by AI, are for informational purposes, and do not replace legal advice.
- Bu karara göre gabin (aşırı yararlanma) nedir?
- Bu kararda Yargıtay gabini, bir sözleşmede edimler arasında açık bir oransızlık bulunması ve bu oransızlığın, taraflardan birinin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılmak (sömürülmek) suretiyle gerçekleştirilmesi olarak tanımlamıştır.
- Gabin iddiasıyla açılacak davalarda süre sınırı var mıdır?
- Evet, kararda belirtilen kanun hükmüne göre zarar gören kişi, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği ya da zor durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde bu hakkını kullanmalıdır.
- Yargıtay, davacının gabin iddiasını neden reddetmiştir?
- Bu kararda Yargıtay, davacının ticaretle uğraştığını, ödenen bedel ile taşınmazın değeri arasında fahiş bir fark olmadığını ve davacının zor durumda (müzayaka hâli) bulunduğunu ispatlayamadığını belirterek gabin şartlarının oluşmadığına karar vermiştir.
Source
22.10.2025