Kira Hukuku | Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2017/2641 E.) (2021/411 K.) | İçtihat Metni
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu · 2017/2641 E. · 2021/411 K.
Decision Date: 06.04.2021
30-Second Summary
Bir belediye, sahibi olduğu akaryakıt istasyonlarının kullanım hakkını (intifa hakkını) ihale yapmadan kendi şirketine devretmiştir. Bu şirket de istasyonları uzun süreliğine başka bir özel şirkete (davacıya) kiralamıştır. Yıllar sonra, ihalesiz yapılan bu devir işleminin kanuna aykırı olduğu müfettişlerce tespit edilmiştir. Bunun üzerine belediye, işlemi iptal etmiş ve kendi şirketine tahliye davası açarak kazanmıştır. Ardından, asıl işletmeci olan alt kiracı özel şirketi de tahliye etmek istemiştir. Özel şirket, 'Benim geçerli kira sözleşmem var, tapuya da işlenmiş, beni çıkaramazsınız' diyerek dava açmıştır. Yerel mahkeme kiracıyı haklı bulsa da Yargıtay kararı bozmuştur. Yargıtay, belediyenin kendi şirketine yaptığı ilk devrin kanunsuz olduğuna ve iptal edildiğine dikkat çekmiştir. Hukuka göre, asıl kiracının veya kullanım hakkı sahibinin hakkı sona erdiğinde, ona bağlı olarak alt kiracının da hakkı otomatik olarak sona erer. Bu nedenle, özel şirketin kira sözleşmesi dayanaksız kalmıştır ve belediyenin mülkiyet hakkına dayanarak tahliye istemesi hukuka uygundur.
What Does This Decision Say?
Bu karar, bir taşınmazın asıl kullanım hakkı sahibinin (veya ilk kiracının) hakkı hukuki bir nedenle iptal edilip sona erdiğinde, onunla sözleşme yapan alt kiracının da hakkının otomatik olarak biteceğini söylüyor. Asıl hak sahibinin yetkisi ortadan kalktığı için, alt kiracının yaptığı sözleşme geçersiz hâle gelir ve mülk sahibi alt kiracıyı tahliye edebilir.
Summary of Facts
Belediye, akaryakıt istasyonlarını ihalesiz olarak kendi şirketine devretmiş, o şirket de davacı şirkete kiralamıştır. İhalesiz devrin kanuna aykırı olduğu anlaşılınca belediye kendi şirketinin hakkını iptal edip tahliye kararı almış, ardından fiilen istasyonu işleten davacı alt kiracıyı da tahliye etmek istemiştir. Davacı şirket ise kiracılığının devam ettiğini iddia ederek dava açmıştır.
Legal Issue
Asıl kullanım hakkı (intifa) sahibinin hakkı kanuna aykırılık nedeniyle iptal edilip sona erdiğinde, bu kişiye güvenerek sözleşme yapan alt kiracının kira sözleşmesinin geçerliliğini koruyup korumayacağı ve mülk sahibinin alt kiracıyı tahliye edip edemeyeceğidir.
Reasoning
Yargıtay'a göre, davacı şirket taşınmazı intifa hakkı sahibi olan belediye şirketiyle yaptığı sözleşmeye dayanarak kullanmaktadır. Ancak belediye şirketinin hakkı, ihale kanununa aykırılık nedeniyle iptal edilmiş ve tapudan silinmiştir. Asıl hak sahibinin (belediye şirketinin) tasarruf yetkisi ve kiracılık sıfatı sona erdiğinden, ona bağlı olarak kurulan alt kira sözleşmesi de kendiliğinden dayanaksız kalmış ve sona ermiştir.
Conclusion
Yargıtay, yerel mahkemenin kiracı lehine verdiği kararı bozmuştur. Asıl hak sahibinin hakkı bittiği için alt kiracının da hakkının bittiğine ve belediyenin mülkiyet hakkına dayanarak tahliye isteyebileceğine hükmedilmiştir.
Technical Summary for Lawyers
Kuru mülkiyet sahibi idarenin, intifa hakkı tesis ettiği kendi iştiraki ile yaptığı işlemin 2886 sayılı Kanun'a aykırılık nedeniyle iptal edilmesi ve intifa hakkının terkini neticesinde; intifa hakkı sahibi ile akdedilen kira sözleşmesine dayanan alt kiracının hukuki durumu tartışılmıştır. Yargıtay, asıl kiracının/intifa hakkı sahibinin hakkının sona ermesiyle alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ereceğini, alt kiracının fer'i zilyetlik hakkının kalmayacağını ve malikin mülkiyet hakkına dayanarak tahliye talep edebileceğini belirterek yerel mahkemenin direnme kararını bozmuştur.
Referenced Law Articles
- TMK m.779
- TMK m.795/1
- TMK m.1022/1
Related Topics
Similar Decisions
Related case-law themes
- Asıl kira sözleşmesinin feshi veya sona ermesi durumunda alt kiracının da tahliye edileceğine ilişkin kararlar.
- İdareye ait taşınmazların ihale kanununa aykırı kiralanması nedeniyle sözleşmelerin geçersiz sayıldığı kararlar.
- İntifa hakkının sona ermesinin, bu hakka dayanılarak kurulan kira ilişkilerine etkisini inceleyen kararlar.
Frequently Asked Questions
- Alt kiracı nedir?
- Bir mülkü, asıl mülk sahibinden değil de o mülkü kiralayan başka bir kiracıdan kiralayan kişiye alt kiracı denir.
- Asıl kiracının sözleşmesi biterse alt kiracıya ne olur?
- Asıl kiracının mülk sahibiyle olan ilişkisi (sözleşmesi) bittiğinde, alt kiracının da hakkı otomatik olarak sona erer. Mülk sahibi alt kiracıyı tahliye edebilir.
- Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi tahliyeyi engeller mi?
- Bu olayda olduğu gibi, sözleşmeyi yaptığınız asıl kişinin hakkı (örneğin intifa hakkı) kanuna aykırılık gibi temel bir nedenle iptal edilip tapudan silinirse, sizin kira şerhiniz de sizi tahliyeden kurtarmaz.
Source
06.04.2021